Tres herederos uno no quiere vender

Llegada la herencia se dan casos de un inmueble entre tres herederos uno no quiere vender. La copropiedad se encuentra regulada en el artículo 392 del Código Civil. Es la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas. Un problema que plantea esta situación es que tan solo uno de los copropietarios la utilice y el resto entiendan injusta esta situación.

El art. 394 del Código Civil dispone que «cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho».

El copropietario que la utiliza no podrán reclamarle nada mientras que lo haga:

• Sin alterar su destino.
• Sin impedir al resto usarla.

¿Cómo se realizan los acuerdos entre copropietarios?

Cada propietario puede disponer de su cuota del inmueble, aunque el resto de copropietarios tendrán derecho de retracto. Pero para vender la totalidad del inmueble se requiere la unanimidad.

El artículo 400 del Código Civil indica que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»

Cuando uno de los propietarios quiera comprar al resto su parte, o bien que se proponga su venta a un tercero. Si no es posible porque no hay acuerdo en la cantidad, o porque uno no quiere vender, cualquiera de ellos puede obligar al resto, a través de un procedimiento que puede acabar con la subasta del inmueble, aunque no necesariamente ya que también existe la posibilidad dentro del procedimiento de de poner el inmueble de que se trate en manos de un profesional del sector inmobiliario para que proceda a su venta, sin necesidad de tener que acudir a la subasta judicial.

Subasta del inmueble heredado

Cuando los propietarios están de acuerdo en llevar el bien a subasta, pueden instar una subasta voluntaria que podrá ser notarial o judicial. La subasta notarial tendrá el coste de abonar los honorarios del notario, mientras que la judicial la celebrará el Letrado de la Administración de Justicia y será gratuita por parte del juzgado, con honorarios de abogado y procurador.

En ambas vías la notarial y la judicial, los propietarios acuerdan las condiciones para la subasta, por ejemplo, con admisión o no de licitadores extraños y siempre de acuerdo a la legislación aplicable, como el tipo de la subasta o la puja mínima y deberán poner a disposición de los interesados la documentación informativa del inmueble. Si el piso tuviera cargas, se informará a los acreedores con derechos inscritos sobre el mismo. También se informará a los ocupantes del piso si los hubiera del procedimiento judicial referido.

Si los copropietarios no estuvieran de acuerdo en el precio de venta del inmueble podrán también acudir a un perito que realice una tasación para fijar el valor del inmueble, abonando los honorarios.

A la subasta pueden acudir los copropietarios y otras personas interesadas si así se decide. Los copropietarios no tienen que hacer ningún depósito para poder pujar. Los terceros interesados sí deberán haber consignado el 5% del valor del inmueble.

Si la puja de uno de los copropietarios es aprobada, este deberá abonar la parte correspondiente a la propiedad del resto, quedando como único propietario. Si quien se queda el piso es un tercero, el precio obtenido se reparte entre todos los copropietarios en función de la cuota de cada uno de ellos.

Es frecuente que una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble pertenezca a más de un propietario, se puede encontrar en un total desacuerdo a la hora de decidir su destino en un momento posterior o simplemente por el deterioro de la relación. Este tipo de procedimientos son largos y costosos, es conveniente llegar a algún tipo de acuerdo sobre el reparto del bien que consiga evitarlos.

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Resumen de la herencia en la que uno no quiere vender

• Si un hermano-propietario se niega a vender su parte, en ningún caso puede ser obligado a hacerlo.
• El resto de copropietarios está obligado a permanecer en comunidad y cualquiera, y en cualquier momento, puede pedir que se divida.
• Se podrá acudir a la vía judicial para ejercitar la acción de división de cosa común (actio communi dividendo). En cuyo caso, téngase en cuenta además que, si el bien es indivisible (por ejemplo: una vivienda), basta con que un solo disidente pida su venta en pública subasta para que se proceda de esta forma.
• Este procedimiento puede acarrear inconvenientes dado que termina con la subasta de la vivienda común y el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.
• Referencia legal: Partición de herencia sin acuerdo: subasta voluntaria proindiviso en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
• Téngase en cuenta que esta Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria introduce como novedad las subastas voluntarias, de común acuerdo de los interesados, para la división de la cosa común.